หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ยูนิตเปิดตัวใหม่ไตรมาส 2/68 ต่ำสุดในรอบ 20 ปี บล.กสิกรฯคงมุมมองเป็นกลาง

#หุ้นอสังหา #ทันหุ้น - บทวิเคราะห์หุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดย บล.กสิกรไทย

ยูนิตเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ ในไตรมาส 2/68 ลดลงมาอยู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปีที่ 4,874 ยูนิต ผลกระทบจากแผ่นดินไหวที่ฉุดอุปทานคอนโดใหม่ลงเป็นสาเหตุหลัก

การมุ่งเน้นไปที่บ้านเดี่ยวลักชัวรีที่ทำให้ราคาขายเฉลี่ยไตรมาส 2/68 เพิ่มขึ้น 2 เท่า YoY และ QoQ เป็น 11.7 ลบ./ยูนิต เป็นพัฒนาการหลัก อัตราขายยังอยู่ระดับต่ำ

บล.กสิกรไทยคงมุมมองเป็นกลาง ราคาซื้อขายที่ถูกและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาลงชดเชยแนวโน้มธุรกิจที่ยังท้าทาย หุ้นเด่นของบล.กสิกรไทยคือ SIRI, AP และ SPALI

กิจกรรมเปิดตัวใหม่เดือนมิ.ย. ยังอยู่ระดับต่ำ

บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟรส์ (AREA) รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในเดือนมิ.ย. ที่ 2,285 ยูนิต ลดลง 63% YoY แต่เพิ่มขึ้น 20% MoM แม้ฟื้นตัว QoQ แต่ยังน้อยกว่าระดับเฉลี่ยรายเดือนในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ที่ 3,880 ยูนิต นอกจากนี้ มูลค่ารวมของยูนิตใหม่ในเดือนมิ.ย. ยังลดลง 66% YoY และ 55% MoM เป็น 1.38 หมื่นลบ. จากราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตที่ลดลง 8% YoY และ 62%MoM เป็น 6.05 ลบ. ยอดขายสำหรับยูนิตเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 15.2% เพิ่มขึ้นจาก 10.6% ในเดือนพ.ค. แต่ลดลงจาก 26.5% ในเดือนมิ.ย. 2567

อุปทานใหม่ไตรมาส 2/2568 ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี

นอกจากการควบคุมอุปทานเพื่อแก้ปัญหาอุปสงค์-อุปทานที่ไม่สัมพันธ์กันในตลาดแล้ว ผลกระทบจากแผ่นดินไหวในประเทศเมียนมาเมื่อเดือนมี.ค. ที่ชะลอแผนการเปิดตัวคอนโดใหม่ส่วนใหญ่ออกไปจากไตรมาส 2/2568 เป็นครึ่งหลังของปี 2568 และปี 2569 ยังฉุดให้จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 2/2568 ลดลง 71%YoY และ 51% QoQ มาอยู่ที่เพียง 4,874 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำที่สุดรายไตรมาสในรอบ 20 ปี ส่งผลให้จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกปี 2568 จึงลดลง 56% YoY และ 47% HoH มาอยู่ที่เพียง 14,760 ยูนิต ทั้งนี้แม้ว่าบ้านเดี่ยวใหม่ในไตรมาส 2/2568 เพิ่มขึ้น QoQ ทั้งในส่วนของจำนวนยูนิตและมูลค่า

กิจกรรมการขายในไตรมาส 2/2568 อ่อนตัวลง

ยอดขายของยูนิตเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 2/2568 ลดลงอีกมาอยู่ที่ 12.4% จาก 20.0% ในไตรมาส 1/2568 และ 30.4% ในไตรมาส 2/2567 ด้วยสาเหตุจากแผ่นดินไหวและแนวโน้มการเติบโตของ GDP ที่อ่อนตัวลง ผลจากอัตราภาษีตอบโต้ระดับสูงจากสหรัฐฯ ที่ประกาศออกมาตั้งแต่ต้นเดือนเม.ย. และจากสถานการณ์ตลาดที่ไม่สดใสเช่นนี้ บล.กสิกรไทยจึงไม่ประหลาดใจที่เห็นตลาดเปลี่ยนการมุ่งเน้นไปยังกุ่มบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีซึ่งได้รับผลกระทบน้อยที่สุดจากสภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกลุ่มนี้จะค่อย ๆ ได้รับผลกระทบจากพัฒนาการของสงครามการค้า บล.กสิกรไทยจึงคาดว่าตลาดจะเปลี่ยนการมุ่งเน้นไปยังกุ่มระดับกลางมากขึ้นในครึ่งหลังปีนี้

บล.กสิกรไทยคงมุมมองเป็นกลาง แม้กิจกรรมทางการตลาดที่ลดลงอาจฉุดการเติบโตของทั้งยอดขายและกำไรสุทธิในปี 2568 แต่บล.กสิกรไทยคาดว่ากำไรสุทธิจะค่อย ๆ ฟื้นตัวขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2/2568 เป็นต้นไป หนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์ยอด backlog ที่มากขึ้นและฐานที่ต่ำผิดปกติ

เมื่อรวมปัจจัยตามที่กล่าวไปข้างต้นกับมูลค่าที่ถูกของกลุ่มที่ซื้อขายด้วย PER ปี 2568 ที่เพียง 5 เท่าและ PBV ที่ต่ำกว่า 0.5 เท่า และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง บล.กสิกรไทยจึงคาดว่าราคาหุ้นของบริษัทที่อยู่อาศัยชั้นนำจะเริ่มมีผลงานดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 3/2568 เป็นต้นไป หุ้นเด่นของบล.กสิกรไทยคือ SIRI, AP และ SPALI